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2020年底楼市的三个预判:爆发、分化、颠覆

年初新冠肺炎疫情迸发的时分,国内因为采取了严格的居家隔离防疫办法,线下房地产出售活动简直无法展开,所以2月份的房地产额呈现了大幅的下滑。

 

根据本月初地产研究机构克而瑞发布的统计数据显现,本年2月份全国前100大房企的出售额为3243.3亿元,比去年同期下降了37.9%。

 

如果再考虑到2019年的新年长假是在2月份,其实2019年的2月份也有十天半个月是关门歇业的,所以本年2月份的出售成果实践下滑的起伏是超过了一半的。

 

十分困难熬到了3月份,各地的房地产出售活动尽管根本康复正常,但却又碰上了全球股市大崩盘,现在我们都在担心随着海外疫情的延伸,接下来不知道会不会呈现经济危机,所以关于要不要买房也就变得很纠结。

 

 

根据以往的经历来看,每次经济不景气的时分,政府都会降低利率和放宽限购方针,所以国内房价下跌起伏一般不大,并且在康复景气之后往往会呈现一波报复性上涨,等于说会呈现一个买房的“黄金坑”。

 

可是从这次的情况来看,国外经济受到的冲击似乎很大,很或许会超过98年金融危机和08年的次贷危机,搞不好或许会呈现1929年那样的大惨淡,所以在这种百年一遇的大变故面前,国内房价能否坚挺也让人心里没底。

 

对此,老范经过对房地产市场的调查和剖析,得出了几个观念,今天就跟我们分享一下。

 

年末楼市会有一轮迸发

 

要剖析疫情对楼市的影响,首要得从宏观经济、楼市方针这两个方面来剖析。

 

宏观经济方面:

 

疫情对国内经济的冲击不会很大,因为现在国内的新增病例简直为零,各地的复工复产根本完成,所以经济很快就会康复到正常水平。

 

 

冲击比较大的首要是外贸出口,因为疫情在国外已经有点失控,未来国外的经济会比较惨淡,所以消费也会变得疲软,关于我国产品的需求量也会随之削减。

 

不过这个削减的起伏不会很夸张,首要受影响的耐用品方面的消费,像手机、电器、服装这一方面,因为没钱了就只能削减这些非必需品的消费。

 

可是日常消费品和医疗卫出产品的需求反而或许会变好,因为随着国外罢工停产之后,他们日常的吃喝拉撒还得进行,所以就只能从我国进口去弥补这个缺少。

 

因为这几年外贸出口占GDP的比重已经大幅下降,所以老范估量只有一部分特定职业的人会感觉不景气,其它大部分职业受到的冲击不会很大。

 

楼市方针方面:

 

现在各国为了刺激经济都纷繁降准降息,我国央行上周末也进行了一次降准,而且未来还或许进一步降准降息,所以年末的房贷利率会变得更低。

 

与此一起,最近各地方政府已经连续放松了一些限购方针,这样也将让一些原本不具备买房条件的人到达了门槛,因而只要等经济康复正常一段时刻后,国内刚需将会迸发。

 

大城市和小城市呈现分化

 

不过我们要留意的一点是,这一轮楼市的迸发会跟以往有不同,它不会像以前那样遍地开花,而是会形成两极分化,也便是一二线城市迸发,三四线城市平稳。

 

这是因为近年来国内人口的迁徙已经形成了往中心城市集合的趋势,新冠肺炎疫情并没有改动这种趋势,所以这种趋势将会继续继续下去。

 

别的这次国家提出了50万亿的“新基建”出资,这些出资会令一二线城市的优势变得愈加明显,所以还会进一步促使经济和人口往中心城市集合。

 

 

因为这些“新基建”出资都是高科技领域的,出产这些设备的企业根本都是散布在一二线城市的,所以50万亿的出资砸下去,未来几年一二线城市的经济添加和用工需求会添加,所以我们愈加会往一二线城市集合。

 

现在我国的三四线城市人口添加根本阻滞了,因为在乡村年轻人迁徙进去的一起,当地也会有很多年轻人外流到一二线城市,这种情况下三四线城市的供需就会到达一种平衡状态,所以不具备迸发的潜力。

 

可是一二线城市因为每年还有大量年轻人口涌入,像深圳、广州、杭州这些抢手城市每年新增的常住人口数量乃至到达四五十万人,这等于一座城市一年就添加了十几二十万的潜在刚需,这些便是楼市迸发的推动力。

 

别的还有一点需要留意的是,此轮一二线城市的楼市大迸发,或许更多是销量上的迸发,而不会呈现价格上的迸发。

 

因为最近国务院出台了一项新方针,便是把农用地转建造用地的审批权下放到省,到时分各省将可以愈加根据各地需求,愈加灵活的调整建筑用地,比方削减一些三四线城市的建造用地,然后添加一二线城市的建造用地。

 

 

以前因为一二线城市住宅用地供给不足,所以每次楼市方针宽松都会呈现房价暴涨的局面,可是现在一二线城市有望的住宅用地供给有望取得添加,到时就可以取得双赢成果,即在处理了刚需住房难问题的一起,又避免了房价的暴涨。

 

传统出售形式将被推翻

 

最后楼市或许呈现的第三个变化便是传统出售形式将被推翻,取而代之的是全新的出售形式,即电商化的房地产出售。

 

我们最近如果有关注楼市的话就会知道,本年恒大的促销力度很猛,一度给全国楼盘打出了75折的优惠,别的便是大力在推恒房通和全民营销,也便是走微商形式的线上卖楼。

 

 

这些办法搞出来的成果是非常惊人的,在本年2月份全国前100大房企出售额同比下降37.9%的大布景下,恒大居然取得了同比添加118.3%的成果,这个成果简直便是逆天了。

 

如果仔细剖析起来的话,恒大这三个新策略其实是相得益彰的,经过恒房通和全民营销进行线上卖房,就降低了线下售楼处的运营本钱和养一大批营销人员的人力本钱,所以它的房子就能够打出比他人更大的扣头,然后招引更多顾客前来购买。

 

这种形式其实跟阿里巴巴当年的成功秘诀是一个道理,便是削减中间商赚差价,然后让利给顾客然后取得更多的出售,最后形成了一个新的生态体系,变成了房地产职业的阿里巴巴。

 

所以不能小看许家印这步棋呀,恒房通借着疫情的关键做起来之后,说不定以后除了卖恒大自己的房子,还会署理卖其它房企的房子,到时分许多房地产中介要么就得转行,要么就得转投恒大麾下去当兼职出售人员。

 

我们不要认为这种新形式或许得很久才能完成,其实随着5G的普及之后,线上VR看房的体验将比现在有一个质的改善。到时分顾客足不出户就能看很多个楼盘,谁还愿意花费大量时刻去跑大量楼盘?

 

如果有去实地踩盘的朋友就会有切身体会,一天下来脚酸得要死也看不了几个楼盘,大部分时刻都花在坐车上面。如果线上看房体验足够好的话,肯定是先线上看房,然后最后选择几个去实地对比下。